5 top dicas de como comprar ou alugar apartamentos em Amsterdam

Casas Amsterdam

Eu já contei como eu aluguei nosso primeiro apartamento em Amsterdam, incluindo as aventuras de Roy, o corretor, da batalha com a aranha residente e do comércio bem conhecido de Amsterdam localizado exatamente abaixo do nosso cantinho.

Mas desde então, eu mudei umas 450 mil e duzentas vezes (ou pouco menos) aqui na Holanda. Fui e voltei de Haia, mudei e voltei, até que um dia cansei disso tudo e resolvemos comprar nosso apartamento aqui. Sete anos, tava na hora.

Compartilho aqui algumas das curiosidades que acumulei junto com muita tralha que carreguei de um canto a outro dessa Holanda.

Ah, rapidão, antes de começar: nesse artigo quando eu falo de aluguel, é para quem vem morar, não para quem quer passar temporada ou apenas alguns dias. Para esses, recomendo a Apartments-Unlimited!

1. Amsterdam é uma cidade antiga - e seus prédios também

Falando com uma amiga que mora no Brasil sobre apartamentos, eu comentei que tinha visto um novo, construído em 2002. Ela respondeu: "hã, tipo, tem uns 15 anos esse apartamento já."

Ah é. O conceito de novo é algo relativo, né? Ter trinta anos pode ser um vetusto senhor ou um serelepe gurizinho, depende de que lado dos trinta você está...

Aqui em Amsterdam (e na Holanda toda, claro, quando digo "em Amsterdam" não quero necessariamente dizer "apenas e tão somente em", estou apenas dando um exemplo), é comum ter prédio passando galhofeiramente dos cem, sem mais aquela, e tem prédio que diz "Rembrandt? Lembro dele, um menino muito talentoso, parece que foi ontem que ele morou aqui pertinho".

Qualquer coisa construída no século XXI é estalando de novo.

casas Amsterdam: De Pijp
Essas casas não exatamente gritam "Século XXI" pra você né? (Se gritam, procure ajuda)

É claro que há manutenção nos prédios antigos, e em vários casos de antigo resta só a fachada, então tá, sem problemas. Mas prédios novos podem perder em charme e história, mas ganham em comodidades como "elevador", que é listado como item de luxo em anúncios imobiliários.

Qual você valoriza mais vai de cada um. Ao morar no quarto andar, jovens casais em forma tendem a dar menos valor a elevador do que pais carregados de filhos e compras, que tendem a achar que "charme e história" é poder entrar em casa sem sentir que está planejando um ataque ao cume do Aconcágua guiando uma trupe de pigmeus revoltosos.

Vai de cada um, como eu disse.

DICA: Como transferir dinheiro do Brasil pra Holanda (e vice-versa)

Prédios novos tendem a ter melhor isolamento térmico (interessante quando a temperatura externa é mais baixa do que seu freezer, e o aquecimento é uma despesa mensal a ser considerada) e, bem... menos inquilinos indesejáveis.

Por outro lado, morar num prédio daqueles com cara de Holanda, cheio de personalidades e causos pra contar, quem não curte?

Eu tive as duas experiências, e gostei.

2. Você pode comprar o apartamento, mas muitas vezes o terreno é da prefeitura

Lembra aquele ditado "não construa em terreno que não é seu?"... Em Amsterdam é comum o terreno não ser seu, mas da prefeitura, e o povo constrói os prédios mesmo assim.

Isso quer dizer na prática é que o proprietário do imóvel tem que pagar anualmente arrendamento para a prefeitura. Isso é conhecido como "erfpacht". Você só tem que se preocupar com ele caso esteja comprando. É o dono do imóvel que paga (portanto é o seu senhorio que paga, caso esteja alugando).

Caso esteja comprando o apartamento, o que acontece é que o prédio foi construído sobre terreno da prefeitura, e daí o erfpacht total do pédio é dividido pelos apartamentos, proporcional ao tamanho. Apartamento maior paga mais.

Muitas vezes a construtora, por exemplo, paga o erfpacht por 50 anos, e usa isso como atrativo para vender imóveis no prédio: você não precisa se preocupar com erfpacht até o Buck Rogers nascer.

(Se você não lembra do Buck Rogers, você é novo).

Casas na Holanda
E daquele brinquedinho de tijolinho, "O Pequeno Engenheiro", você lembra? Diz se aquilo não era uma fábrica de cidadezinhas holandesas...

Olha, isso não é um tratado de lei holandesa, as minúcias são mais complexas que isso. O meu aviso é: ao comprar apê aqui, verifica se não tem uma despesa-surpresa anual esperando por você e seus netos.

Antes de ir: um link com um mapa interativo mostrando todos (sim todos) os prédios da Holanda coloridos por ano de construção, com as datas precisas anotas. Muito bacana, vê lá!

predios_holanda_data

3. Até quem está comprando tem um corretor de imóveis

Na Holanda é comum (embora não obrigatório), o comprador de imóvel ter um corretor (em holandês, makelaar), e a negociação ser feita entre o corretor do comprador e o corretor do vendedor. Cada parte paga o seu corretor.

Lógico que rola de você fazer tudo você mesmo. Se você sabe holandês, tem as moral de negociar com o makelaar do comprador, aplicar pra hipoteca do banco e tudo o mais, você vai economizar dinheiro (mas não tempo).

Só um aviso: os holandeses que estão a vender o imóvel tendem a levar mais a sério propostas vindas através de um makelaar do que diretamente da pessoa expatriada falando com sotaque.

E um makelaar tem outras vantagens: por exemplo, quando você está procurando uma casa, muitas vezes o makelaar tem acesso às ofertas antes dela chegar ao mercado, eles têm contatos e sistemas e pode te dar oportunidade de chegar antes para fazer uma oferta, o que num mercado agressivo como o de Amsterdam pode fazer bastante diferença.

O seu makelaar também vai tentar negociar o preço pra você pagar o menos possível. Na Holanda pechinchar não é da cultura deles, exceto em compra de imóveis. Nesse caso, barganhar é esperado. E o makelaar seu amigo irá pechinchar com o makelaar do vendedor.

O que dá nó na cabeça de expat é que o seu makelaar em geral (nem sempre) ganha uma porcentagem do preço final da casa. Ou seja, ao pechinchar por você ele tá efetivamente diminuindo a comissão dele. Dá pra confiar?

Como ginecologista e psicólogo, é caso de confiar no profissional.

4. Não existe fiador pra aluguel

Quando se aluga apartamento usando imobiliária, o inquilino que paga a comissão deles. Não é sua última despesa: não existe a figura do fiador - aqui é no depósito caução, variando entre um e dois aluguéis.

Como aqui em Amsterdam o mais comum é encontrar apartamento mobiliado (no mercado aberto - não estou abordando nesse artigo os aluguéis sociais), focado em expat, quanto mais cool e in e descolada e novinha é a mobília do dono, provavelmente mais ele vai querer de caução. Acrescente dois gatos na sua família e veja o caução subir instantaneamente. É como mágica.

Ratinho em Amsterdam
Por outro lado, eles lidam muito bem com aqueles inquilinos indeidesjáveis que mencionei lá em cima...

Depois que a pessoa devolve o apartamento, no check-out é acordado quais os reparos devem ser feitos e descontados da caução. O que sobrar é devolvida 30 ou 60 dias depois da saída pro inquilino, vai do seu contrato.

Porém, pode acontecer de o senhorio ter gasto a grana do depósito ao longo desses anos em que o apartamento ficou alugado e aí, sabe cumé, ficar inventando picuinha e problemas que coincidentemente somam um valor total de reparos 34 centavos menos do que o depósito.

Se for com expat deixando o país, então...

...Ah, calma! Também não é assim. Tem casos e casos, e já peguei de todo tipo, incluindo senhorio que pagou tudo certinho de volta sem muito stress.

5. Alugar apartamento com despesas inclusas é comum (mas cuidado)

Em aluguéis, não é incomum o valor do aluguel cobrir todas as despesas básicas (água, luz, gás). O primeiro apartamento que eu aluguei quando cheguei em Amsterdam era muito legal e era nesse esquema. Supimpa para expat recém-chegado que não sabia a frente dessas coisas de como paga e tal.

Só que um belo dia tocaram minha campainha e disseram: "vim cortar a água, o senhor não paga há meses". Eu fiquei muito indignado, consegui convencer o homem que eu era um expat que pagava muito em dia meu aluguel que incluía tudo e tal. O cara concordou voltar em alguns dias caso eu não regularizasse a situação.

O senhorio do meu apartamento morava em algum outro país da Europa (googlando descobri que era na Bélgica), e eu só lidava com a imobiliária. Liguei na imobiliária e soltei os cachorros (ik laat de honden uit) nos caras. Nunca mais ninguém veio cortar nada e o senhorio me ligou no dia seguinte pra se desculpar.

Tá desculpado, vriend. Porém...

Um dia tocaram minha campainha e atendi pra um senhor de terno, me chamando pelo nome do senhorio "Meneer De Tal? Fulano de tal?". Ao informá-lo que eu não era o Meneer De tal, o cara perguntou "então quem vem a ser o senhor?".

"Eu alugo aqui, dele, e o senhor? É quem?"

O cara me disse "eu sou do banco, o Meneer De Tal tem hipoteca desse esse apartamento conosco, e há meses ele não paga. Vim verificar e descobri que, segundo me diz, ele alugou para o senhor e saiu do país, confere?"

"Hã..."

"O que é interessante, sabe, porque os termos de nossa hipoteca com ele especificamente proíbem ele alugar esse apartamento. De todas as formas, deveras agradecido pela sua ajuda. Aqui está meu cartão" E foi-se.

Hora de ligar na imobiliária e laat de honden uit de novo. A imobiliária deu de ombros e disse que, como inquilino, eu estava totalmente protegido pela lei holandesa, que ninguém poderia legalmente me arrancar de lá e que eu não estava, de modo algum, encrencado. Já o Meneer Fulano de tal, bem... esse seria legal começar a atender telefonemas. Mas eu... eu não me preocupasse.

Não me preocupei, e realmente nada ocorreu. Liguei pro telefone do cara que tava no cartão dele um par de meses depois, e ele me disse que "estava tudo resolvido, grato pela sua cooperação".

Tão tá né? ¯\_(?)_/¯

Fontes consultadas e Referências

  • Maior site imobiliário da Holanda: Funda.nl
  • http://nl.wikipedia.org/wiki/Erfpacht

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31 comentários em “5 top dicas de como comprar ou alugar apartamentos em Amsterdam”

  1. Olá, minha filha e o esposo estão em Rotterdam e precisando urgente alugar um apartamento até 1.500 Euros. Preciso de ajuda , pois estão tentando há 7 dias , mas sem sucesso. Alguém pode me orientar como ela deve proceder?

    Responder
  2. Olá Ducs
    Preciso alugar uma apartamento com 2 quartos pois estamos nos mudando para Amsterdã e preciso de indicação de corretor de imóveis da cidade
    Desde já muito obrigada!

    Responder
  3. Olá Duc e família!

    Estou de mudança para Rotterdam em agosto e ja encontrei alguns apartamentos no Funda.nl que gostei bastante. Gostaria de saber se consigo começar o processo de aluguel já aqui no Brasil.

    Obrigada

    Responder
  4. Boa tarde e obrigada pelo blog e pelo canal no Youtube 🙂

    Minha duvida é, posso comprar um apartamento em Amsterdam e depois contratar um corretor para que possa alugar esse apartamento? É como no Brasil que temos uma certa "proteção contra maus pagadores"?.

    Responder
  5. OLÁ Daniel tudo bom ?
    Tenho uma dúvida enorme e gostaria de saber se pode me ajudar...
    Estou me programando para imigrar para Holanda e gostaria de IR com o apartamento locado ja!!!

    Porém...
    Em alguns videos na Internet encontro pessoas alegando que é necessário comprovar renda maior que 3x o valor do aluguel
    (No caso teria q trabalhar para isso primeiro)

    E já encontrei vídeos de pessoas falando que locaram primeiro o apartamento e depois conseguiram o empreso!
    (A opção que prefiro)
    Ps: temos dupla cidadania

    Espero muito que possa me ajudar
    Desde já agradeço sua atenção
    Beijos

    Responder
  6. Olá amigo! Primeiramente, adorei seu blog e a forma inteligente e perspicaz que escreve. O que recomenda para um casal de brasileiros com 30 anos sem filhos, sem falar inglês e que querem ir em busca de emprego? Obrigada! Carol

    Responder
  7. Olá! Poderia me indicar um site para alugar um apartamento por um mês? E se é um bom lugar para fazer um curso de inglês?

    Obrigada

    Responder
  8. Olá!

    Adoro o blog e o sigo desde a minha primeira viagem para Amsterdam em 2012. Sempre vejo as dicas e já comprei o guia que, inclusive, me ajudou bastante!
    Agora apareceu a oportunidade de cursar o doutorado na Universidade de Amsterdam e estamos pensando em comprar um imóvel, ao invés de alugar, vendendo-o quando passar o período de estudos. Você acha que vale a pena ou, mais apropriadamente, existe a possibilidade de comprar um imóvel não sendo cidadão europeu?

    Muito obrigada!

    Responder
  9. Gente, tenho uma dúvida!
    Temos dois gatos e uma cachorrinha. As pessoas tem o costume de colocar tela nas janelas?
    Existem empresas que prestam este serviço?
    Esses gatos são terríveis, não existe a hipótese de deixá-los num apartamento sem tela. hahaha

    Adoramos o blog!

    Beijos!

    Responder
  10. Olá Ducs!

    Estou terminando o processo do meu passaporte europeu, já morei na Europa por alguns anos e agora eu e meu namorado estamos pensando em mudar para Amsterdam.
    Estamos procurando alguns apartamentos, porém estamos bastante perdidos a respeito de qual a melhor região para morar.
    Você teria algumas dicas dos melhores bairros (custo benefício, localização, segurança, etc) para alugar apartamento em Amsterdam?
    Aguardo retorno e agradeço desde já!! =)

    Responder
    • Olá Camila,

      Em geral os bairros não tem muita diferença entre si com relação à custo benefício. Difere bastante se você for morar bem no centro - aí é mais caro. Mas os bairros costumam ter os mesmos serviços, a mesma segurança...Talvez se você encontrar um apartamento e disser em qual bairro ele é a gente possa te dar mais detalhes.

      abraços,

      Responder
  11. Ola.. estou pensando em me mudar pra Amsterdam.. sou quiropraxixta neurologista com fellowship em reabilitacao de lesoes traumaticas do cerebro.. qual e o custo de vida ai pra viver tranquilo? qto uma pessoa ou um casal precisa faturar? e na cidade de Gouda ou coisa assim acho..

    Responder
  12. Olá , eu e meu namorado estamos pensando em ir morar aí logo de cara antes mesmo de conhecer , o que vc acha ?

    Responder
    • Quer minha opinião sincera, Isabel?
      A menos que vocês tenham muita informação, saibam realmente o que querem, já tenham algum trabalho garantido ou conheçam pessoas que já morem na Holanda, acho muito arriscado abrir mão da vida que vocês já têm, seja em qual condição estiver, para se mudar, logo de cara, para um país diferente.

      abraços,

      Responder
  13. Quero morar em Amsterdam por que acho uma cidade muito bonita e com uma característica um pouco diferente das cidades em geral,
    Qual seria o preço se eu for morar lá contendo gastos como imposto, alimentação, moradia, transporte.
    Em que bairro você me recomendaria? la tem bairros nobres como na maioria das cidades? quanto iria gastar mais ou menos por mês la ? dependendo de transporte publico e tendo um gasto de uma classe social media ?
    Um abraço e Ótimo vlog. Parabéns !

    Responder
    • Oi Isadora,

      Todos nós queremos um imóvel a preços acessíveis! Mas, infelizmente, eles estão sempre a preço de mercado, é a gente quem tem que pesquisar qual o melhor preço/localização de acordo com o que podemos pagar. Dá uma olhada em funda.nl. Foi lá que achei o apartamento que compramos e depois foi por esse mesmo site que o vendemos.

      abraços,

      abraços,

      Responder
  14. Olá Ducs! Primeiramente, parabéns pelo blog, sigo já faz mais de um ano! Estou morando em Portugal, e aqui está muito difícil encontrar um trabalho legal. Em geral, paga-se muito mal mesmo. Tenho cidadania italiana e penso seriamente em mudar-me para Amsterdam (ou cidades vizinhas) agora em fevereiro! Tenho algumas dúvidas sobre o visto de permanência, sei que tenho livre passagem para entrar na Holanda, mas para poder trabalhar e morar tranquilamente li que preciso de registrar-me corretamente. Poderia dar algumas dicas sobre isso? Ah, também gostaria de saber se com até 350-400 Euros consigo um lugar para ficar. Não me importo de ter que andar de bike, pelo contrário, eu adoro bicicleta! Já passei por Amsterdam algumas vezes e é uma atmosfera realmente diferente. Obrigado pela ajuda e continue firme no blog! Abraços

    Responder
  15. Oi Danie,
    Então, estamos querendo ir para Amsterdam eu e meu filho, faço faculdade de direito passei para o quinto período e meu filho artes plásticas, moro em Bh, não tenho profissão definida, trabalho como promotora de vendas ou vendedora em lojas de roupas, acessórios, perfumes etc..., meu filho faz Artes pl;asticas na Escola Guingnard e estágio em uma empresa de comunicação e jornalismo já há um ano. Como você pode ver não temos nada assim de especial, mas estamos querendo muito sair daqui, você vê alguma possibilidade? tenho interesse em qualquer área. Posso trabalhar como vendedora,babá, empregada, faxineira. Não falo inglês mas meu filho fala muito bem. Se puder me ajudar com alguma informação ficarei grata.

    Att:
    Márcia Maria Galvão Travagini

    Responder
    • Oi Márcia,

      Possibilidades sempre há. Como você está planejando essa sua saída do Brasil? E porque, na sua opinião, a Holanda seria um bom país para você e seu filho? Desculpa te responder com perguntas, mas acho que entendendo isso fica mais fácil te dar uma resposta.

      abraços,

      Responder

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